Объект коммерческой недвижимости – офисный, торговый или развлекательный центр, подобно живому организму, требует обеспечения его жизнедеятельности, эффективного функционирования, безопасности и организации взаимодействия множества служб и огромного количества людей. Одним словом – нуждается в грамотном управлении.
Общеизвестно во всем мире, что именно недвижимость является одним из наиболее надежных объектов инвестирования. Несмотря на падение цен вследствие глубокого финансово-экономического кризиса, именно владельцам коммерческой недвижимости удалось сохранить свои активы, в отличие от держателей депозитов, золотых слитков и других «надежных» банковских инструментов, потерянных в неплатежеспособных банках в результате проведенного ныне «очистки» банковской системы в нашей стране.
Рассмотрим некоторые варианты управления коммерческой недвижимостью исходя из практического опыта.
Самостоятельное управление собственником – физическим лицом
Если этот объект коммерческой недвижимости cells.ru небольшой, допустим, та же квартира или нежилое помещение, которое сдается в аренду под кафе, стоматологию и прочее, как правило, владелец – физическое лицо справится с его управлением самостоятельно.
Собственник заключает договор аренды, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, которые, как правило, компенсирует арендатор. При этом обслуживает помещения – как правило, сам арендатор организует и оплачивает уборку, охрану, телекоммуникационные услуги, Интернет и прочее. По согласованию сторон стоимость тех или иных услуг может компенсироваться собственнику дополнительно или входить в размер арендной платы. Все эти и другие условия аренды оговариваются в договоре аренды.
Относительно налогообложения, наиболее приемлемой для физических лиц всегда была упрощенная система налогообложения – единый налог. Но с недавних пор для единого налога установлены такие предельные показатели площади объектов: для земельного участка – 0,2 га, для жилья – 100 м кв., для нежилого помещения – 300 кв. Таким образом, если площадь позволяет, то, как правило, и в объем предельного годового дохода предприниматель вписывается можем использовать упрощенную систему налогообложения. Выбираем ІІ группу – если сдаем физическому лицу или «единщику» или III группу – если сдаем юрлицу на общей системе налогообложения, ставкам единого налога до 0,2 МЗП или 5% от дохода без НДС соответственно. Статуса плательщика НДС физическому лицу – предпринимателю следует избегать ввиду того, что этот 20 %-ный налог является значительным налоговой нагрузкой, очень сложный в администрировании для физического лица, а также плательщик не имеет, как правило, базы для формирования налогового кредита. Преимуществом использования упрощенной системы налогообложения предпринимателя является то, что такие уплачивают ЕСВ исходя из размера минимальной заработной платы, а не в отношении всего чистого дохода, как предприниматели на общей системе налогообложения. Кроме того, не являются плательщиками НДС и военного сбора.
В случае если объектов несколько или один большой площадью, нецелесообразно даже регистрироваться предпринимателем учитывая законодательное ограничение возможности использовать упрощенную систему налогообложения и большую налоговую нагрузку на сумму полученного дохода. Так, на общей системе налогообложения предпринимателю необходимо будет платить налоги на сумму чистого дохода, то есть на разницу между доходами и расходами. При этом суммы расходов значительно не снижают базу налогообложения, поскольку они, как правило, не значительны и компенсируются арендатором. Поэтому практически вся сумма дохода облагается НДФЛ по ставке 18 %, ЕСВ – 22 % (максимальный предел на 17 прожиточных минимумов – 7184,98 грн./мес.), а во многих случаях приобретается и статус плательщика НДС (более 1 млн. грн. объем дохода) – еще 20 %, кроме того, 1,5 % военного сбора.
Таким образом, практически все предприниматели, которые утратили возможность использовать упрощенку, «закрыли» бизнес и декларируют такую деятельность, если вообще декларируют, как физические лица – арендодатели. При этом платят на всю сумму полученного дохода (за исключением применения налоговой социальной льготы) НДФЛ – 18 % и военный сбор 1,5 %. А если помещение сдается юридическому лицу, он самостоятельно удерживает и перечисляет налоги в бюджет. Такое физическое лицо даже может не подавать налоговую декларацию.