Вы недавно купили инвестиционную недвижимость? Или вы сокращаете размеры и обсуждаете, что делать с вашим семейным домом теперь, когда он больше не нужен, поскольку ваша семья разошлась? Многие люди в такой ситуации прибегают к услугам управляющей компании, которая подготовит недвижимость, разрекламирует ее, проверит потенциальных арендаторов, соберет арендную плату и возьмет на себя часть ремонтных работ. Конечно, они делают это в обмен на процент от дохода от аренды, который приносит недвижимость. Это может варьироваться от установленной годовой номинальной платы до полной месячной аренды за календарный год или более.
Если вы хотите заняться этим бизнесом самостоятельно, без управляющей компании, важно быть сообразительным.
Прежде всего, ознакомьтесь со всеми действующими местными законами. Если недвижимость нуждается в ремонте или переоборудовании, убедитесь, что все работы выполнены на высшем уровне и что вы получили соответствующие сертификаты, подтверждающие, что вы соблюдаете правила во всем, что связано с электричеством, пожаротушением и т.д. Это может избавить вас от некоторых серьезных проблем в будущем. Если вы меняете вид использования объекта недвижимости, потребуется еще больше документов и сертификации.
Когда дело доходит до типа ремонтных работ, которые вы проводите, также взгляните на окрестности, чтобы помочь вам решить, что следует сделать. Вы же не хотите, чтобы из-за вашей собственности вся улица выглядела плохо. Но вам также не нужно устанавливать позолоченные краны, если только ваша недвижимость не находится в Беверли-Хиллз. Будьте в курсе событий в этом районе. Если это не существенное обновление и оно не увеличит сумму арендной платы, которую вы можете взимать, тщательно подумайте, прежде чем брать на себя дополнительные расходы.
Когда дело доходит до определения арендной платы, вы можете воспользоваться подсказками, просмотрев похожие объекты недвижимости в этом районе. Важно получать арендную плату на соответствующем уровне – разумно доступном, но не настолько дешевом, чтобы люди задавались вопросом, что с этим местом не так. Аренда — это ваш доход. Если речь идет о квартире в городском районе, вы можете ожидать более высокой текучести арендаторов. Учитывая это, ваши прогнозы должны предусматривать заполняемость только на 10 полных месяцев в году. В сельской местности может быть сложнее найти арендатора, но текучесть кадров должна быть меньше. Хорошее эмпирическое правило — выделять 12,5% от годового дохода от аренды на ремонт и необходимую модернизацию.
Настройте простые и четко определенные способы оплаты арендной платы вашим арендатором.
Онлайн зачастую проще всего, и он автоматически регистрирует вас в вашем банке. Не допускайте накопления задолженностей. Вы являетесь арендодателем и имеете право требовать согласованную арендную плату. Однако не будьте неразумны. Общение является ключевым фактором в этой ситуации, и, хотя вам может потребоваться вмешательство какого-либо юридического лица, это должно быть последним средством, которое следует за личным участием. Если ваш арендатор задолжал и не сотрудничает с вами, ознакомьтесь с законом и начните процедуру выселения, как только это будет разрешено законом, все еще пытаясь урегулировать ситуацию.
Поиск подходящего арендатора, конечно, имеет решающее значение для вашего дохода от аренды.
Первое, что нужно сделать, это продать недвижимость. Получите несколько хороших фотографий и напишите подробное описание для публикации в Интернете. Возможно, вы решите организовать день открытых дверей или организовать индивидуальные показы с участием заинтересованных людей. Чтобы убедиться, что вы не тратите впустую свое время, вы также можете заполнить короткую анкету онлайн. Таким образом, у вас будет необходимая информация о них перед настройкой просмотра. Выполнение этого начального этапа по электронной почте и онлайн значительно экономит время по сравнению с выполнением этого лично или по телефону.
В США вы, конечно, будете проверять кредитные рейтинги каждого потенциального арендатора. Оценка 600 баллов или ниже считается плохой. В Европе мы в большей степени полагаемся на рекомендации. Ищите рекомендации от их предыдущего арендодателя и работодателя. Получите копию их юридического удостоверения личности и национального идентификационного номера. Познакомьтесь с ними лично. Узнайте, сколько людей они планируют привезти к себе жить. Составьте надлежащий юридический договор аренды, который вы оба должны подписать, и передайте им копию (бесплатные шаблоны доступны онлайн для этого). Соблюдайте четкие правила, касающиеся курения и домашних животных, и зафиксируйте это письменно в договоре.
Если вы лично живете неподалеку от арендуемой недвижимости, за ней легче следить и убедиться, что за ней должным образом ухаживают. Конечно, вы не должны появляться без предупреждения или вынюхивать, когда их нет дома. Вы должны уважать их конфиденциальность. Если вы живете дальше, вы могли бы рассмотреть возможность найма кого-нибудь из местных. Если на участке есть сад, регулярное посещение местного садовника поможет поддерживать его в хорошем состоянии, не полагаясь на усилия арендатора. Вам определенно понадобится местный мастер, которого вы сможете вызвать, когда потребуется ремонт.
Недвижимость стоит содержать в хорошем состоянии.
В большинстве стран все расходы на ремонт, уборку и техническое обслуживание допустимы в качестве претензий к вашему доходу от аренды, чтобы уменьшить сумму налога, который вам придется платить со своего дохода. Поэтому ведите тщательный учет этих расходов. Ваш арендатор также оценит проживание в ухоженном месте, где у него есть арендодатель, который оперативно реагирует на запросы о ремонте.